【深度】《泡沫惊梦》??为什么7年过去了,谢国忠唱衰的中国房

时间:2016-11-20 13:39   来源:未知

  

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  阅读引语

  昨晚整理gmail邮箱时,M君偶尔翻到了谢国忠在2009年8月3日发表在《财经》杂志关乎房市和股市的文章,细细读来,依然感到他说的非常在理啊!!

  前摩根士丹利董事总经理,独立经济学家谢国忠,大多数中国资本市场的投资者都应该知道,其因为过早地看衰房市,被许多70后/80后谑称为“砖家”,现在鲜有发表房地产投资见解。

  M君绝无乘人之危的意思,只是面对以感性阅读为主的MBAClub粉丝群体,M君突发奇想,推荐大家一起重读谢国忠的《泡沫惊梦》,一起回想一下,反思一下,看看有会有怎样的收成?

  *谢国忠当时是以怎样的角度和逻辑去判定市场趋势的?

  *为什么市场没有走到他所描写的地步?(相反7年朝相反的方向暴涨了3~6倍? )

  *这7年,国家政策调整了吗?为什么经济一直没有坍塌?

  *如果把谢国忠的这篇文章放在今天首发,你怎么看?——赞同仍是反对他的断定?

  此时此刻,编者最大的感悟是:

  “当我们把任何一个观点放在更长的一段时间里去验证时,你会发现,它总会“正确”的那一天,可问题是,这个正确时刻何时出现、并维持正确多久。一眨眼7年过去了,哪些放弃买房的亲们,失去的可不是7年的时间”

  既然专家也会被定格在这样一个极度尴尬的场景里,我们就更能懂得,为什么我们周围有那么多人“敢说敢喷”了,因为他们心里有底——就算再错,也不会错一辈子。

  套用MBAers之间流行的那句“it depends.” ——最靠谱的还是珍惜在当下。

——MBAClub编辑部M君

  

  

  

  

为什么

7年从前了

谢国忠持续唱衰的中国房市

还没有坍塌??

重读谢国忠《泡沫惊梦》

  本文见《财经》杂志 2009年第16期 出版日期2009年08月03日

  政府并没有能力扭转市场趋势。然而,“政府不会让市场‘跳水’”这一想法,在中国股市里根深蒂固

  中国股市和房地产市场再起泡沫,这是由于银行海量贷款刺激,加上对出现通胀的恐怖共同造成的。我认为,中国股市和房地产市场价值被高估了50%,甚至100%。这两个市场很可能在今年四季度出现调整。

  不过,在明年某个时候,两个市场可能会再次暴发泡沫。美元再次转强之日,也是俏丽的泡沫破灭之时。严重的通胀将迫使美联储加息,或许会成为击碎泡沫的催化剂。

  中国资产市场已成为一个宏大的“庞式圈套”——价格完全靠升值预期来支撑。随着越来越多的人和流动资金被吸入市场,价格被进一步哄抬,不断验证着人们看多的预期。于是,又有更多的人参加这场狂欢。然而,到没有足够的流动资金来喂饱这头“野兽”之时,泡沫也就决裂了。

  目前来看,流动性还不形成制约因素。尽管上半年新增贷款到达7.4万亿元人民币,但6月贷存款比例仅为66.6%(去年12月这一比例为65%),增幅甚微。这意味着,许多贷款没有进入实体经济,而是成了资产市场交易的杠杆。中国房地产市场与1997年香港的情况极为相似。

  泡沫随美元起伏

  中国资产泡沫源于流动性多余,表示为较高的外汇贮备储藏,蕴藏水平以及较低的贷存款比例。美元疲软和出口强劲,造成了中国流动性过剩的状况。

  固然目前中国正在经受出口疲软的折磨,但弱势美元使中国得以大肆释放其在过去五年内积累的流动性,而不用担忧货币贬值的风险。

  实在,预言泡沫什么时候幻灭并不难。当美元再次变得强势时,流动性将会重重地击破泡沫。

  不过,很难讲美元何时会转强。自1985年“广场协议”后,美元就迎来了熊市,并在十年后的1995年触底。然后,就是七年牛市。目前的美元熊市始于2002年,从那时算起,美元指数(DXY)的价值已减少约35%。如果把上轮熊市作为标杆,目前的熊市可能会持续到2012年。IT革命开启了上一轮美元牛市,谁也说不准会不会有另一场技巧革命,从而引领美元进入一个可持续的牛市。

  当然,货币政策可以促成一个短暂而火爆的美元牛市。上世纪80年代初期,当时的美联储主席保罗沃尔克,用两位数的幅度加息,以掌握通胀。从那以后,美元升值的进程非常艰苦。目前的局面与此相似。照此发展,几乎可以肯定,中国资本市场和经济将会“硬着陆”。

  泡沫能维持多久,取决于政府的流动性政策。目前的泡沫,很大程度上是由政府激励银行贷款和超低的银行间利率造成的。由于美联储实施零利率政策,加之美元疲软,中国的外汇储备水平很高,贷存款比例又很低,因此,造成流动性增加,将进一步扩展泡沫。然而,斟酌到其余一些因素,可能会促使政府冷却一下过热的情感。

  如果政府尽其所能制造流动性,那么,当泡沫破灭时,连挽救的“弹药”都没有了。如果那时全球经济已经恢复,中国经济或者会随着强劲的出口“软着陆”,但资本市场“硬着陆”是必定的。相反,如果全球经济那时依然疲弱,依照我个人观点,股市、房地产市场和经济都将出现“硬着陆”。

  虚妄的“泡沫无害论”

  “逛逛停停”的办法可能会下降这一危险。政府先是掀起了流动性“巨浪”,然后想关上这个“水闸”。当流动性被完全吸收时,市场也将失去动力。一旦市场下跌到一定水平,政府可以引发另一波“巨浪”,使其再次焕发活力。

  这种做法,岂但能够保留“弹药”,还能限制泡沫的规模,在泡沫终极破灭时,把危害降到可控范围内。我认为,政府可能会采取这一策略。如果今后几年内全球经济仍将下滑,我们也许可以看到,中国的股票和房地产市场每年都要来这么一次大波动。眼前,这股向下的波动可能发生在“国庆节”前后。

  很多人认为,中国没有泡沫。高资产价格只是反应了中国高增长的潜力。没人能确定地说,这到底是真正的资产繁荣,还是只是泡沫。

  我对中国资本市场的现状意见很明白:存在大批泡沫。泡沫的爆裂将给整个国家带来极坏的后果。但由于许多人正乐在其中,政府不会先发制人,消灭泡沫。

  事实上,在政策决议层,许多人以为,泡沫有利于经济复苏。在美元疲弱时,这一说法听起来有些道理,因为泡沫能够在经济降温时,带来更多的流动性。当美元复苏时,中国的资本市场,也许整个经济,都将涌现“硬着陆”。我希望,那些鼎力宣传泡沫的人,可以站出来,为造成损失承当责任。

  研究泡沫最根本的方法是看估价。评估房价,最重要的方法是权衡一下价格收入比和租金收益。目前,在全国范围内,每平方米房价已经相当亲近美国的均匀程度。而美国的人均收入是中国城市人均收入的7倍。中国房屋每平方米均价,相当于一般人三个月的工资收入,这一水平也许在世界上都是最高的。

  就我所知,现在,很多房子都租不出去。平均租金收益,如果算上那些租不出去的房子的话,真是低得可怜。无论从百姓的购置力,还是预期的出租收入看,中国的房价都高得离谱。有些人认为,中国的房地产一向如此:房价越来越高。这是不对的。

  中国房地产市场泡沫还有另外一面,即其在地方政府财政中所起的作用。土地销售收入以及物业销售带来的税收,占了地方政府财政收入很大一块,因此,他们有很强的动力来刺激房地产市场发展。土地销售往往被精心设计,以期重燃涨价预期。例如,那些以超高价格投标的土地,会被封为“地王”。

  最近,“地王”往往被国有企业拍下。当国有企业借用国有银行的钱,再通过土地竞拍把钱还给处所政府,价钱还有意义吗?只不外是资金在政府的“大口袋”里面滚来滚去罢了。假如私人开发商试图跟着国有企业追涨土地市场,无异于自杀。

  股市从无“救世主”

  股市又处于最后的疯狂。无知的散户投资者都被上升的势头吸引。他们再次妄想一夜致富。和过去一样,散户投资者通常会赔钱,特殊是现在刚跳进股市的那些人。最后的疯狂往往不会长久。在中国,股市的转折点时常与政治日历相关。散户投资者广泛认为,政府不会让股市在共和国60周年大庆之前掉下来。短期内,这种信念会自我实现。从历史经验看,这一波上涨将在“十一”之前逐渐熄火。

  “政府不会让市场‘跳水’”这一想法,在中国股市里根深蒂固。在格林斯潘时代,金融市场相信他总会在危急时刻出手“救市”。但在现实生活中,在大势发生逆转时,政府并没有能力去扭转市场趋势。过去,中国股市大起大落,这表明政府基本无力阻拦市场下跌。然而,这一虚构的信念仍旧深深植根于投资者心里。

  有些政府智囊认为,泡沫的害处也许没那么大。一个风行的说法是,在泡沫起来时,钱从一个人的口袋进了另一个人的口袋,只要钱还在中国国内流动,就不会发生什么长期危害。这么说的人,应该看看日本和香港,看看泡沫毕竟如何不出境而造成了伟大的损坏。

  在泡沫之下,资源被用于制造更多泡沫。这些资源将被永久性挥霍掉。例如,商人再也不愿意把精神放在实体经济中,转而投入时间和精力,从事市场投契。这意味着,未来的中国,将不会有拥有全球竞争力的公司。只管中国已阅历30多年的高增长,但很少有公司拥有寰球竞争力。一连串的泡沫,可能是造成这一现状的主要原因。

  现在的年青一代,对真正的工作兴味索然,反而沉迷于股市投机。相对于每月领固定薪水,他们更愿意看到自己持有的股票价格在一天内变来变去,然后开端产生幻觉,认为本人能在股市里面挣到大钱。当然,他们中的大多数人可能会输得一无所有,然后,可能就会做出一些极端的举措。如斯造成的社会后果可能相当严重。

  房市蜃楼

  房地产泡沫通常导致经济过热。建造空置,代表着永久性损失。在中国,大多数人也许会讥笑这一可能性。究竟,13亿人的住房需求简直是无限的。但是,现实情况完全不是这样。中国的城市居民人均占有住房面积为28平方米,按国际标准来衡量的话,这一水平也相当高。中国的城市化率是50%左右,它可以回升到70%-75%。以后,由于人口老龄化的原因,乡村人口将会减少。因此,中国的城市人口会另外增加3亿人。

  如果我们假设,这些人都可能累赘得起一处房产(以今天的价格来看,这个说法很好笑),中国的城市可能需要额定84亿平方米住房。中国现在的工作,已经完成了超过20亿平方米的建设,现在还有足够的土地能够包容另一个20亿平方米。每年修建业生产才能约为15亿平方米。

  产能相对过剩,即没有足够的人来住满所有的房屋,可能这一状况很快就会出现。当这样的情况出现时,后果是相当严重的。房地产价格可能大幅下降,正如日本在过去的20年中经历的一样,同时,这将捣毁整个银行系统。

  房地产泡沫造成的最严重的伤害,就是人口的变化。高楼价会降低人口出生率。当泡沫破灭的时候,房地产价格下降,低生育水平的文化观点是无法改变的。香港、日本、韩国、台湾在其发展过程中都经历了房地产泡沫。在泡沫肆虐时代,他们的出生率下降,随后,尽管政府鼓励,这一状况也没有转变。

  单是中国的方案生育政策自身,就导致未来20年的人口灾变。房地产泡沫使趋势变得更加不可逆转:即便政府放弃打算生育政策,对诞生率也不会有显著影响。未来20年,中国将面临人口老龄化以及人口总数下降的局势。当然,房地产价格也将非常低,并一低再低。

  泡沫除了造成再调配的净亏损,还会带来非常严重的社会成果。在股市泡沫中,大部分家庭会损失,而极少数人则赚得盆满钵满。中国的财富差距现象已非常严重,泡沫使情形变得更糟。即使等到中国的城市化完成,相当部分的人,甚至是大多数人,可能都没有什么钱。这将造成社会不稳定。当大多数人都拥有财产,并在社会中有一席之地的时候,市场经济才是稳定和有效的。

  总之,眼下市场的猖狂不会连续很长时间。“纠偏”可能产生在今年四季度。明年,由于中国仍有能力释放出更多的流动性,可能会呈现另一波高潮。

  当美元恢复强势时,可能在2012年,中国的股票和房地产市场,可能会像在亚洲金融危机期间一样,遭遇雪崩。

  作者为《财经》杂志特约经济学家、玫瑰石参谋公司董事

  本文见《财经》杂志 2009年第16期 出版日期2009年08月03日

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